“不動産の営業は顧客に信頼されることが非常に重要です。顧客の大切な不動産を効果的に売却するために様々な手段を用いる事はもちろんですが、その金額や売却方法については顧客に委ねられている面があるため、その信頼関係をしっかりと築いていかないと効果的な営業はできません。そのため相場のチェックや販売の方法、及び売却する不動産の価値をしっかりと見いだすことなどは非常に重要な要素となります。
その反面、売却時や売却後の様々な手続きについてもしっかりと行うことが重要になります。一般的な営業の場合には効果的に販売するために尽力し、より高い金額で売るところまでが非常に重要なものです。しかしその売買契約が成立した後は基本的には関わらないのが一般的であり、その後の対応については専門の担当者や当事者に委ねるのが通常のビジネスにおいて重要です。しかし、不動産の売買には付帯する様々な手続きが多く、またこの手続きの進め方によっては顧客にリスクや損害を与えてしまう危険性もあるため十分な注意が必要になります。このような手続きについて専門的な知識を持ち、顧客に対して最後までサポートできるようにすることが、不動産の営業を行う上での重量なコツともいえるものです。
その中でも特に注意しなければいけないのが、税に関する手続きです。不動産はその他の商品と違い、売却した場合にはその収入が特別所得となるため、その清算についてしっかりと行わなければいけないことになります。特別所得とは給料などの所得以外に臨時的に入る収入のことで、退職金を受け取った場合や、資産を売却して高額な利益を得た場合などに別途所得税として課税されるものですが、これらの場合には収入そのものが課税対象となるのに対し、不動産の場合にはこれを取得した際の金額と売却した金額との差額が課税対象となるため、この金額をしっかりと精査し課税額を算出しておくことも非常に重要な仕事となるのです。この作業は専門知識がないと非常に難しく、また誤りのないようにしっかりと清算を行い算出しないと顧客に対して不利益を与えることになりかねないため十分な注意が必要です。不動産の営業は売って終わりではない！不動産売却の確定申告をしっかりチェック！と言う点を忘れずに最後までしっかりと行うことが重要です。このような点に注意してしっかりと最後まで顧客の面倒を見ていくことが、顧客に信頼される営業となる重要なコツといえます。”
“不動産を所有している方は、その多くが自己所有として土地や住宅を持っていることになります。一定期間を賃貸住宅で生活していた方であっても、後に家賃の支払いに疑問を感じることも多く、貯金を殖やしていて尚且つ給料がある程度の額面に達した場合では、不動産を購入される方が非常に多い傾向にあります。戸建て住宅やマンションなどを購入される方も存在していて、いわゆる持ち家として住み続けている方も数多くいます。
一方で不動産の場合では相続した物件を持っている方も多くいて、その中には相続後に親の家に家族で住んでいる方や、空き家として放置している場合も見られます。相続に関してはマンションや戸建て住宅の他に、土地などを所有されている方も多いものです。住宅として住み続けることを検討している方ならば、大きな問題になることが少ないものですが、空き家や空き地として所有することを検討している方のケースでは、固定資産税が掛かってしまいます。不動産の価値によって税額が変わることになりますが、中には数十万円もの固定資産税が掛かってしまう不動産もあるので、持っているだけでは良いことがありません。資産を殖やすことを計画している場合では、このままではマイナス収支になってしまうので、売却を検討することも一つの選択肢です。
知らなきゃ損！相続した土地や家を売却するタイミングと節税方法というものがあり、この点については不動産会社の営業マンに話を聞く方法で詳細を知ることができますが、相続にて得ることができた物件については、3年以内にできるだけ早く売ることも一つの方法です。取得する際に掛かった費用と売却益を比較する方法も用意されているのですが、相続の場合では取得費が掛からない内容になるので、売却額で判断する方法も用意されています。特別控除というものが認められていて、売却益が3,000万円以内であれば余計な税金を支払う必要がありません。一般的な住宅の場合では、この範囲で留まることが多いので、できるだけ直ぐに営業マンを通じて売却を考える方法で、収益を高くすることができます。土地だけの場合では、例えば相続税が5,000万円掛かった場合、売却額が同じように5,000万円のケースでは、不動産譲渡税は掛からないので、問題なく売ることができます。既に住んでいる物件であれば、10年を過ぎた場合では5年未満よりも税率が低く設定されているので、このタイミングで売ることを検討することも良い方法です。”
“エイブルは、1968年設立の歴史ある会社です。アパートやマンションなどの賃貸物件の仲介業者として、長い間の実績と経験を活かし顧客に満足のいく不動産賃貸情報を提供しています。
エイブルの本社は、東京の港区元赤坂です。店舗数は、直営店が420店舗、海外に15店舗あります。またネットワーク店として全国に370店舗と幅広い展開をみせている会社です。1995年からエイブル不動産株式会社としての活動が始まり、この時期にネットワーク事業を展開しています。翌年には、社名を現在の社名に変更しています。
この会社の主な事業内容は、賃貸仲介に関する業務です。賃貸仲介業務では、日本最大級のネットワークを駆使し豊富な不動産賃貸の情報を提供することで仲介実績を上げています。
テレビやラジオ、情報誌などを利用したマスメディアによる集客とインターネットを駆使した情報検索サービスやタッチパネル式情報検索マシンなどによる新しい集客戦略をおこなっています。インターネットでは、最新の情報をより速く提供することでユーザーのニーズにあったスピーディーな対応をおこない利用者にも人気です。注目度の高い広告宣伝活動により、常に高い集客力を誇っています。
直営店とネットワーク店を合わせた日本最大級のネットワークで、ユーザーの要望に応えられる情報をいち早く提供してくれるところがこの企業の特長です。
賃貸に関する業務には、ルームクリーニングなど様々なリフォームに対応できるリフォーム事業をおこなっています。大型のリフォームだけでなく、鍵の取り換えやエアコンのクリーニングなども対応してくれ便利です。また、賃貸ではつきものの引越し業務もサポートしてくれます。予算に合わせて選べるエイブルパックは、人気のヒット商品です。その他にも火災や地震、盗難などに対応できる損害保険の代理業もおこなっています。
その他の業務としては、賃貸物件のオーナーをサポートする賃貸管理業務です。賃貸経営は、個人でやるといろいろと手間がかかり専門知識がないとなかなか難しいといえます。そんな賃貸オーナーの悩みを解決してくれるのが、エイブルの一括管理システムです。このシステムでは、毎月の家賃収集や家賃延滞時の対応、入居者に対するトラブルの対応、退去時の精算、建物のメンテナンスまですべてを管理してくれます。
老後の安定した収入確保のために、不動産賃貸の経営を考えるなら信頼できるエイブルがおすすめです。”
“不動産営業の主な仕事内容は、担当となったエリアにおいて、一戸建てやマンションの販売や賃貸契約など、会社が設定したノルマを達成する為に個人、企業を問わず営業を行う仕事です。
そんな不動産営業の仕事を行っている方は、全国でおよそ16万人程度存在していると言われています。
ただし、不動産仲介業者は年々増加傾向にあり、2010年の段階で30万を超える業者が存在しています。
こうした現状を考えると、不動産営業の仕事を行う人材も、増加傾向にあると言えるでしょう。
そんな不動産営業の気になる年収の平均相場は、600万円から1,800万円程度というデータがあります。
そして月給に換算すると、およそ25万円から32万円程度とされています。
月給は基本給をベースとし、歩合が加算されるのが一般的です。
しかし、20歳から24歳の場合、平均年収は456万円と相場より低いのが現状です。
25歳から29歳の場合でも568万円が相場となり、20代でなかなか平均年収の相場を超えるのは難しい職業と言えるでしょう。
30歳から34歳になると624万円が相場となり、やっと平均年収に辿り着く事が出来ます。
その為、20代のうちはあまり高い給与を得る事は出来ないものの、継続して働き続ける事が給与を上げるコツと言えるでしょう。
また、役職に就いているかどうかも、給与に大きな影響を与えます。
役職ごとの平均年収は、主任でおよそ686万円、係長でおよそ854万円、課長でおよそ1,129万円、部長でおよそ1,248万円程度と言われています。
そこで、20代でも高い給与を得たいと考えている方は、少しでも早く役職に就けるよう働く事をオススメします。
さらに、勤務している不動産会社の規模によっても、平均年収に差が現れます。
小規模の場合はおよそ696万円、中規模の場合はおよそ768万円、大手の場合はおよそ928万円が相場です。
このように規模が大きい不動産会社ほど、金額も高くなる傾向にあります。
その為、もし規模の異なる不動産会社から内定をもらっているのであれば、出来るだけ大手を選んだ方が、金銭的に困る事はないと言えるでしょう。
実際のところ、毎年200万円以上の収入の差がつくとなると、生活の質も変わります。
こうした差により、まずは小規模の会社に就職し、経験や実績を積んでスキルを磨いてから、大手の会社に転職するといった、転職ありきでの就職活動を行う方も多いようです。”
絶対にチェックしておきたいマンション購入時のポイントがある！
関西の古民家を活用する場合は、マンション購入時のチェックポイントを参考にする必要があります。関西での古民家の流通はまだ少ないのが実情です。売買においては、流通量の多いマンションの例を参考にすることが効果的です。不動産の購入においては、いくつかのチェック項目があります。不動産の購入を適切な不動産会社に依頼する場合は、致命的な損害になるようなチェック項目は、すでに不動産会社によりチェックがなされているので心配はありません。しかし、不動産会社を通さないで直接売主から購入する場合は、所有権などのポイントをチェックする必要があります。
適切な不動産会社が仲介に入っている場合は、物件の中身のチェックが主となります。マンションにおいては、建築年の確認が重要となります。建築物の耐震性の基準を決める建築基準法は、1981年6月に改正となり、新耐震基準が適用となりました。それ以前に建築確認申請の許可を取得した建築物は、旧耐震基準により建てられたことになります。旧耐震基準で建てられた建物の全てが耐震性に問題のあるわけではありません。しかし、建物の安全性は耐震診断のより確認する必要があり、耐震性が低いと診断された建物は、耐震補強が必要となります。1981年6月以降に建築確認申請が許可となったマンションは、耐震性に関しては問題はないと考えられます。
マンションのチェックにおいて、設計者を確認することは大切です。手抜き工事がされているマンションのほとんどは、設計者と施工者が同じ会社の場合です。設計は施工者とは別組織の、専門の設計事務所によってなされていれば安心できます。マンションを個別にチェックする場合は、避難経路の確認が必要です。階段は必ずしも複数ある必要はありませんが、バルコニーに避難用タラップが設置されているかどうかの確認が必要です。マンションは治安上の安全性の確認が必要です。エントランスの扉は、オートロック式となっていることを確認し、防犯カメラの設置も必要です。住戸の玄関には、TVモニター付インターホンの設置も必要です。マンションにおいては、管理が適切になされているかどうかのチェックも大切です。一般に、管理が適切になされているマンションは、集合郵便受けの状態を見ることで判断できると言われています。
“不動産の営業の求人に応募する場合には、その仕事の内容について充分に理解をした上で応募することが大切です。通常の営業の仕事とは異なり、法律に関わる様々な手続きを行うことも重要な仕事であり、様々な問題を抱える可能性もあるためこれらの仕事の内容について十分に理解をした上で応募しないと、トラブルが発生したときに対応ができなくなったり、顧客の信頼を失ってしまうことになるためです。不動産の売買において発生する様々な事柄を一つ一つ理解し、これに対する対処法をしっかりと理解することがこの仕事を行う上で重要であることを応募する前にしっかりと認識しておくことが大切です。
しかし不動産の営業の求人は、広く公募されることも多く、その仕事内容について詳細に記載されていないケースも少なくありません。ものを売ると言う観点ばかりがクローズアップされる可能性もあり、他の業種で営業の経験を持っている人であれば簡単に他の仕事がこなせると思われがちです。しかし他の職種の場合には販売をしてそこで仕事が完了するのに対し、不動産の売買の場合には様々な手続きが発生するため、これらの手続きをしっかりと行うために売り主と買い主に対して注意を促すほか、これらの手続きのフォローをしっかりと行うことが大切になります。すなわち、売買契約が成立してそこで仕事の完了と言うわけではなく、その後も様々な事柄に対してしっかりと対応することが非常に重要になるのです。
要チェック！土地の売買で起こりやすいトラブルと対応策
不動産の売買の際に発生しやすいトラブルは様々なものがあります。第一に販売を開始する際の価格設定に関するトラブルです。通常は対象となる物件の査定を行い売出価格を決めるのですが、この価格に対して売り主から様々な希望が出されることも少なくありません。しかし、実際に売り主の希望通りにいかない場合も多いため、その理由を的確に売り主に説明し納得してもらうことが重要です。また売買契約が成立した後でも登記の問題や仲介手数料の問題、及び名義の書き換えに伴う買い主に対する固定資産税の請求等、様々な処理をしっかりと行わないとトラブルになることが少なくありません。売買契約の際にこれらの条項についてしっかりと整理をしておき、売り主と買い主双方にしっかりと金額を提示した上で理解を求めることも非常に重要な作業となります。これらの費用は実際の物件の価格とは別に算出しなければならないことから事前にしっかりと提示しておかないと大きなトラブルになる可能性が大きいので、しっかりと意識をすることが大切です。”
沖縄県に住む魅力は、周囲を海に囲まれた島で自然が豊富に存在し、豊かな環境で暮らすことができることです。特に綺麗なサンゴ礁や砂浜が続く海岸線は夏では観光客がよく訪れるほどで、風光明媚なスポットとして人気があります。こうした風光明媚な風景を仮に沖縄県に住んだら毎日のように堪能できる点でも優れています。また年間を通して気候も温暖であり、雪があまり降らない地域であるため、寒さに弱い方も沖縄に住むのは快適であったりします。他に地域の美味しい食文化や地域の方々の人情なども優れ、そういった側面からも住みやすかったりするのも良いです。
一方では本州に暮らしている人の中には、沖縄県に祖父や親が住んでいるという方も多いです。最近は祖父や親が住んでいたのですが亡くなってしまい、いつしか空き家になってしまうケースも見られます。実際に家を継ぎたくても本州に仕事を持って住んでいるため、沖縄県に帰ることがほとんどないケースもあります。そういった祖父や親が住んでいた古民家が空き家になっているため、それを不動産活用の需要が存在します。不動産活用方法と言えば、例えば住まない土地と古民家をそのまま沖縄県で暮らしたい方に売却する方法、賃貸する方法の二つがあります。ただ祖父や親が長年、暮らしていた土地や建物を売却するのは好ましくなかったり、かといって賃貸で貸しても将来、実際に沖縄県に帰る必要が出来た時に、賃貸契約を解除するのに手続きなどが面倒というケースもあります。その場合、借りる人を募って定期借家契約を締結していくという方法をとることができます。風光明媚な沖縄県に一時的にでも住んでみたいという需要もあるため、定期借家でも借りたい方も多いはずです。
定期借家契約は、古民家の所有者がその不動産を第三者に貸すのですが、あらかじめ期間を決めて貸すことができるというものです。つまり期間を定めておけば、将来、また自分が住みたい時に手元に不動産が必ず戻って来る契約となります。しかも必要に応じて再契約も可能なため、限界まで空き家になった古民家を人に貸すことができる点もメリットです。なお定期借家契約をしたい場合には、それを参考にできるブログ記事が存在し、それは実家が空き家になりました…お得な定期借家制度についてです。そこには普通の借家契約と定期借家契約の違いやメリット点等も記載されているため、それを見ることで本格的に空き家を貸すことを検討することも可能となります。
2018年の大河ドラマに西郷隆盛が取り上げられるなど、今後盛り上がりを見せそうな鹿児島県。
九州新幹線も開通し、鹿児島中央駅周辺の再開発にも注目です。
そんな、鹿児島県もやはり高齢化の波もあり、古民家の空き家化が目立ってきています。
「古い家なんか誰も興味がないから更地にしてから売買しよう」
「改修費がかかるから誰もほしがらない」と思っていませんか？
これは、大変もったいない考えです。
古い家を再生して、不動産価値を上げて投資にチャレンジできるんです。
では、どのような流れで再生すればいいか考えてみましょう。
●古民家ってどこで探せばいいのか？
まずは、相続やすでにお住まいになっている方以外は「古民家って言ってもどこでみつけてくればいいの？」
と思われるかもしれません。
身近なところでは、町の不動産屋さんに行って築古の住まいを探している旨を伝えましょう。その日のうちに、いい物件がなくてもご自身のお名前を伝えておけば後日連絡をいただける場合があります。出来れば１件だけではなく数件お邪魔しましょう。その後もし古民家を貸し出す際も不動産屋さんにはお世話になると思うのでこの時に下見もかねて見ておきましょう。
次にインターネットの大手不動産サイトなどを使って探します。こちらも建物の古さ順などの検索機能がありますので、空き時間に頻繁に探すようにすると最新の情報が手に入りますので、気になる物件があればすぐに問い合わせてみましょう。
最後に大変アナログではありますが、効果があるのは実際に気になる場所を散策してみることです。
貸家や売家と書いてあるときもありますし、ご近所の人に情報を聞き出せるかもしれません。
収益物件にするにはとくにこのようにな地道な努力が後々役に立ってきます。
●古民家の使い道は？
築古の家をどのように再生するかが大きなカギになりますよね。
ここでいくつかの案を考えてみます。
築古の家は確かにシロアリや雨漏りなどで改修を必要としますが、梁や土台は頑丈だったり窓枠なども少し手をかければかえっておしゃれに変身します。
見栄えを良くしてそのまま貸し出してもいいですし、今ですと古民家カフェというのもブームです。
外国人観光客の多い鹿児島でノスタルジックなカフェをオープンするというのも一つの選択肢です。
また、最近都市部で流行っているシェアハウスを作ってみるのもいいと思います。
もともとは、立っているだけで景観をみだしたり放火のおそれがあったりする築古の家も再生することで地域の役に立てますし、そのうえ不動産投資としても活用できるのです。
今一度、近所やお住いの地地域でも見直されてみてはいかがでしょうか？
ロフトや地下駐車場は、建物面積に含まれますか？建物面積の定義とは？
尾道の古民家を活用するには、延べ床面積や建築面積などの建築基準法の知識が必要です。尾道の古民家を増改築する場合は、どの程度の増築が可能かを、不動産として把握する必要があります。尾道の不動産の価値は、建築基準法による規制と関わりがあります。同じ古民家でも、建っている場所の規制により、異なる価値を持ちます。尾道の古民家を活用する場合に注意しなければならないのが、市街化調整区域の存在です。市街化調整区域内では、原則として農林漁業者以外の人が新たに新築したり、大規模な増改築が認められない場合があります。もしも尾道の古民家が市街化調整区域内であれば、再利用は制限されることが多くなります。
建築基準法では、ロフトは一定の基準の下に床面積には算入されません。およそ、建築面積の1/2以下の面積で、天井の高さが1.4m以下の場合は、床面積には算入されないことになります。地下駐車場は延べ床面積には算入されます。延べ床面積により、建築確認申請の手数料に違いがでます。しかし、地下駐車場は全体の床面積の1/5を限度として、容積率の算定に必要な床面積には算入しなくて良い決まりになっています。容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合ですが、その場合は緩和規定があります。
全体の床面積には算入されるものの、容積率の算定では算入を免れるものは他にもあります。住宅における地下部分の居室や、共同住宅における共用のエレベーターや廊下、内部階段などは、容積率を算定する場合だけ、床面積には算入しなくて良い決まりとなっています。駐車場の面積算入に関する緩和は、地下であるか地上であるかを問いません。建築物と一体化したものであれば、全体の面積の1/5を限度として、床面積には算入されません。建築における面積算定では、申請する場合の床面積の合計と、容積率を算定する場合の延べ床面積を別々に計算しておく必要があります。一方、建築面積の場合の緩和規定は、角地の場合に一定の緩和があります。角地の場合は建ぺい率の数値そのものが緩和になり、建築面積の算定方法に一定の緩和がなされるわけではありません。建築基準法の面積緩和は、経済対策としての規制緩和政策の執行で、法律が改正になったことを理由とする緩和がほとんどを占めます。
マンションの売却時に注意したい、リフォームとリノベーションの違い
近江八幡の民家を活用するためには、不動産の知識も必要です。リフォームとリノベーションの違いをマンションを例に学ぶことは、近江八幡の古民家を活用する場合に役立ちます。不動産の分野では、リフォームとリノベーションは分けて使われます。リフォームは原状回復と同じ意味に使われ、古くなった部分を新しくする改修のことです。一方、リノベーションは新たな提案を盛り込んだ改修のことです。マンションの間取りを一切変更せずに、仕上げだけの変更をするのがリフォームです。新たな住まい方を提案し、場合によっては間取りも変更するのがリノベーションです。
リフォームとリノベーションのどちらを選択するかは、現状の使い方で満足できるかどうかで決まります。現状の使い方で満足している場合は、無理にお金をかけてまで、リノベーションを行う必要はありません。しかし、現状の使い方に満足していない場合は、思い切ってリノベーションをすることが勧められます。住宅はつくられた時の形でいつまでも使い続けることのできないものです。生活の変化や家屋構成の変化により、間取りの変更を伴う大きな改修が必要となる場合も発生します。住宅はリノベーションにより、その寿命を延ばすことができます。
近江八幡で古民家を活用する場合は、リフォームよりもリノベーションが勧められます。古民家の建てられた時代と、現代では生活スタイルは異なります。現代において、囲炉裏で薪を焚く生活はできません。主婦だけが台所に閉じこもるのも現実的ではありません。暖冷房のために、必要な断熱措置をしなければなりません。トイレは水洗が必要で、システムキッチンも欠かせません。一方、古民家の活用では、伝統建築の良さを残す必要があります。太い柱と梁で組まれた建築は、地震に対しても丈夫です。腐食している部分を修理すれば、構造的には問題は少ないと言えます。天井が無いことで、梁や桁が見えるのも古民家の良いところです。柱は真壁で見えるようにし、構造部材の点検を容易にするのは昔からの知恵です。屋根の材料は現代のものに葺き替えが必要です。茅葺のままでは防火上の問題が残ります。残すべきところを残し、他の部分を使いやすく改修するのが、古民家を活用する方法です。